Nybygg eller brukt bolig: Hva lønner seg egentlig?
Vi har spurt Eivind Nyhagen, salg- og prosjektleder hos Systemhus-forhandleren Byggproffen i Bodø, om hva boligkjøpere bør tenke gjennom før de bestemmer seg.
«Det viktigste er å se på hva boligen faktisk vil koste over tid, ikke bare kjøpesummen.»
En brukt bolig kan ofte gi flere kvadratmeter for pengene og en attraktiv beliggenhet i et etablert nabolag. Samtidig kan vedlikehold, oppgraderinger og høyere energikostnader påvirke totalregnestykket. Med en ny bolig får du gjerne større forutsigbarhet, moderne løsninger og mindre behov for vedlikehold de første årene.
Nybygg eller brukt bolig: Hva er forskjellen?
Det finnes ikke ett alternativ som er riktig for alle. Hva du bør velge avhenger blant annet av økonomi, beliggenhet, hvor mye arbeid du ønsker å legge i boligen og hvor viktig forutsigbarhet er for deg.
Med nybygg får du gjerne:
- en bolig bygget etter dagens tekniske krav
- moderne planløsninger og tekniske løsninger
- lavere energibehov
- mindre vedlikehold de første årene
- større forutsigbarhet rundt boligens tekniske tilstand
Med brukt bolig kan du få:
- flere kvadratmeter for pengene
- en attraktiv beliggenhet i et etablert område
- ferdig opparbeidet tomt og hage
- særpreg og kvaliteter fra en annen byggetid
- mulighet til å oppgradere boligen etter egne ønsker
Nybygg har gjerne en høyere kvadratmeterpris, mens brukt bolig kan komme med kostnader som ikke nødvendigvis er like synlige når du står på visning.
Nybygg gir større forutsigbarhet
For mange er en av de største fordelene med å kjøpe ny bolig at man vet mer om hva man får.
Boligen er bygget etter dagens tekniske krav, og tak, vinduer, bad, røropplegg og elektrisk anlegg er nytt. Det betyr normalt at behovet for større vedlikehold og oppgraderinger er mindre de første årene. Nyere boliger har også normalt lavere energibehov enn eldre boliger.
Se nye boliger til salgs av Systemhus-forhandlere over hele landet.
«Med en ny bolig får du en mer forutsigbar hverdag. Boligen er bygget etter dagens tekniske krav, har normalt lavere energiforbruk og krever mindre vedlikehold de første årene», sier Eivind Nyhagen.
Samtidig bør du undersøke hva som faktisk er inkludert i prisen når du kjøper nybygg. Tilvalg, opparbeiding av uteområder, terrasse, parkering eller andre løsninger kan i enkelte prosjekter komme i tillegg.
Du bør også være forberedt på at det kan gå tid fra du kjøper boligen til du kan flytte inn dersom den ennå ikke er ferdigstilt.
Arkitekttegnet enebolig i Bodø, bygget av Systemhus-forhandler Byggproffen.
Brukt bolig kan gi mer for pengene
En eldre bolig kan være et godt kjøp. Kanskje får du større tomt, mer plass eller en beliggenhet som er vanskelig å finne blant nybyggene.
Men en lavere kjøpesum forteller ikke hele historien. Når du kjøper brukt bolig, overtar du også boligens tekniske tilstand og eventuelle vedlikeholdsbehov. Tak, vinduer og bad kan se helt greie ut i dag, men likevel måtte skiftes eller oppgraderes om få år.
Det er nettopp disse kostnadene Eivind Nyhagen mener boligkjøpere bør være ekstra oppmerksomme på.
«Mange undervurderer kostnadene ved det som ikke synes. Det er gjerne kjøkken, gulv og overflater man ønsker å prioritere, men det er ofte de tekniske oppgraderingene som koster mest.»
Våtrom, drenering, tak, røropplegg og elektriske installasjoner kan innebære betydelige investeringer. I tillegg kan ett tiltak føre til et annet.
Når en vegg eller et gulv åpnes, kan det for eksempel dukke opp fukt, råteskader eller andre forhold som må utbedres før arbeidet kan fortsette. Da kan et oppussingsbudsjett raskt bli større enn planlagt.
Tilstandsrapporten er viktig, men ikke hele svaret
Skal du kjøpe en eldre bolig, bør tilstandsrapporten være obligatorisk lesning. Den kan fortelle mye om boligens tekniske tilstand og hvilke tiltak du bør forvente. Men ikke alt kan avdekkes før man begynner å rive eller åpne konstruksjoner.
«Den største utfordringen er ofte at man ikke kjenner det fulle omfanget før arbeidet starter. Når vi åpner eldre konstruksjoner, kan vi finne fukt, råteskader, mangelfull isolasjon eller materialer som krever særskilt håndtering», sier Eivind Nyhagen.
Dersom du vurderer en bolig med omfattende oppussingsbehov, anbefaler han derfor å ta med en fagperson på visning og forsøke å få et realistisk bilde av kostnadene før du legger inn bud.
Det er også lurt å tenke helhetlig. Skal boligen ha nye vinduer, kledning og etterisolering, kan det være fornuftig å planlegge tiltakene sammen fremfor å ta ett og ett prosjekt uten en langsiktig plan.
Kan det koste like mye å totalrenovere som å bygge nytt?
En enebolig fra 1970- eller 1980-tallet kan se ut som et økonomisk gunstig alternativ hvis man bare sammenligner kjøpesummen med prisen på et nybygg. Men dersom boligen skal oppgraderes til en moderne standard, kan listen over tiltak bli lang.
Vinduer, isolasjon, tak, drenering, våtrom og tekniske installasjoner kan alle ha behov for utskifting.
«Mange blir overrasket over hvor omfattende en totalrenovering kan være. Skal man oppgradere en eldre bolig til moderne standard, innebærer det ofte langt mer enn nye overflater. Når man legger sammen alle tiltakene, kan kostnadene i enkelte tilfeller nærme seg prisen for et nybygg», sier Eivind Nyhagen.
Det betyr ikke at rehabilitering er et dårlig alternativ. En eksisterende bolig kan ha en tomt eller beliggenhet som er vanskelig å erstatte. Det kan også være mulig å gjenbruke store deler av konstruksjonen fremfor å bygge alt fra bunnen av.
Derfor mener Eivind Nyhagen at spørsmålet ikke bare bør være hva som er billigst, men hva du faktisk får igjen for investeringen.
Skal du oppgradere en eldre bolig? Se hvordan Systemhus kan hjelpe deg med rehabilitering, tilbygg og ombygging.
Sammenlign totalkostnaden, ikke bare kjøpesummen
Når du skal velge mellom nybygg og brukt bolig, kan det være nyttig å sette opp to regnestykker.
For en brukt bolig bør du se på:
- kjøpesum og kjøpsomkostninger
- nødvendige tekniske utbedringer
- oppussing du ønsker å gjøre
- forventet vedlikehold de kommende årene
- energi- og oppvarmingskostnader
- en buffer til uforutsette utgifter
For et nybygg bør du blant annet undersøke:
- kjøpesum og kjøpsomkostninger
- hvilke tilvalg du ønsker
- hva som er inkludert i leveransen
- om uteareal, terrasse, bod eller parkering kommer i tillegg
- forventede bo- og energikostnader
Ved kjøp av brukt selveierbolig kommer det normalt også dokumentavgift på 2,5 prosent, mens dokumentavgiften ved førstegangsoverføring av en nyoppført selveierbolig normalt beregnes av tomteverdien.
Poenget er å se noen år fremover, ikke bare på hva boligen koster på overtakelsesdagen.
«Det som ser billigst ut på Finn.no, er ikke nødvendigvis det rimeligste alternativet på lang sikt», sier Eivind Nyhagen.
Hva bør du velge?
For noen vil en eldre bolig med særpreg, god plass og riktig beliggenhet være det beste valget, selv om den krever arbeid. For andre vil forutsigbarheten, det lave vedlikeholdsbehovet og tryggheten ved å flytte inn i en helt ny bolig veie tyngre.
Særlig for førstegangskjøpere og unge par anbefaler Eivind Nyhagen å være realistiske både når det gjelder økonomi og hvor mye tid og energi man ønsker å bruke på oppussing.
«Les tilstandsrapporten nøye, ta gjerne med en fagperson på visning og forsøk å få et realistisk kostnadsoverslag før dere legger inn bud. Husk også å sette av en buffer til uforutsette utgifter.»
Det viktigste er å se på hele regnestykket. Sammenlign ikke bare kjøpesummen, men også kostnader til oppussing, vedlikehold og drift, og vurder samtidig hvor mye tid og arbeid du ønsker å legge i boligen. Da får du et bedre grunnlag for å vurdere om nybygg eller brukt bolig er riktig for deg.
Usikker på hva som passer for deg?
Er du usikker på hvilket alternativ som passer best for deg? Ta kontakt med din lokale Systemhus-forhandler for å snakke om mulighetene for å kjøpe ny bolig, bygge nytt eller rehabilitere en bolig der du bor.
Ofte stilte spørsmål
Hva er fordelene med å kjøpe nybygg?
Et nybygg gir normalt større forutsigbarhet, mindre behov for vedlikehold de første årene og en bolig bygget etter dagens tekniske krav. Nye boliger har også normalt lavere energibehov enn eldre boliger.
Er brukt bolig billigere enn nybygg?
Ikke nødvendigvis. Brukte boliger kan ha lavere kvadratmeterpris, men kostnader til blant annet bad, tak, drenering, vinduer, isolasjon og tekniske installasjoner bør tas med når du sammenligner alternativene.
Hva bør jeg undersøke før jeg kjøper en eldre bolig?
Les tilstandsrapporten grundig, og vær spesielt oppmerksom på våtrom, tak, drenering, vinduer, røropplegg og elektriske installasjoner. Ved større oppussingsbehov kan det være lurt å ta med en fagperson på visning og få et realistisk kostnadsoverslag.
Lønner det seg å totalrenovere eller bygge nytt?
Det avhenger av boligens tilstand, hvor omfattende oppgraderingen blir, tomten og beliggenheten. Dersom mange store tekniske tiltak må gjennomføres samtidig, kan kostnaden ved totalrenovering i enkelte tilfeller nærme seg kostnaden for et nybygg.
Hvordan sammenligner jeg nybygg og brukt bolig?
Se på totalkostnaden over flere år. Ta med kjøpesum, kjøpsomkostninger, nødvendig oppussing og vedlikehold, energikostnader og risiko for uforutsette utgifter. For nybygg bør du også undersøke hva som er inkludert, og hvilke tilvalg eller arbeider som kommer i tillegg.